건축물을 만들때 가장 먼저 고려되는 사항이 있는데 바로 건폐율과 용적률입니다. 건폐율과 용적률은 주로 도시계획에서 규제를 위해서 사용됩니다. 오늘은 건축물의 건폐율과 용적률의 뜻과 계산방법에 대해서 알아보겠습니다.
건폐율 뜻 계산방법
건폐율이란 건물을 지을 수 있는 대지면적 대비 건축물의 비율입니다. 주어진 대지면적에 최대로 지을 수 있는 건축물의 면적을 대지면적으로 나눈 것을 말합니다. 아래 그림으로 보면 쉽게 이해할 수 있습니다.
위 그림에서 대지면적 100㎡위에 60㎡의 건축물을 세울경우에 건폐율은 60%라고 얘기합니다.
이는 평면적인 개념으로 전체 대지면적에서 건축물이 차지하는 수평적인 면적비율이라고 쉽게 이해할 수 있습니다.
위의 이미지에서 첫번째와 같이 건축물이 들어선 경우를 '건폐율이 높다'라고 얘기합니다. 반면 두번째 이미지처럼 건축물이 많이 없는 경우는 '건폐율이 낮다'라고 얘기합니다.
이와 같은 건폐율은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에서 정한 범위내에서 자치단체의 계획 조례로 정하게 되고 개발을 위한 지구단위계획을 수립할 때는 규정보다 완화해서 건폐율을 높게 인정해 줄 수도 있습니다.
용적률 뜻 계산방법
용적률은 대지위에 지어진 모든 건축물들의 면적인 연면적의 비율을 말합니다. 다시말해서 용적률은 건물을 지을 수 있는 부지에 대한 모든 건축물들의 면적을 합한 비율을 말합니다. 건폐율과 함께 특정 지역의 개발밀도를 확인하는 지표로 활용됩니다. 용적률을 계산하는 방법은 아래와 같습니다.
위 그림과 같이 대지면적 100㎡에 3층 건물이 지어졌고 각 층의 면적이 50㎡라면 이 건축물의 용적률은 150%가 됩니다.
용적률을 계산할 때 건물에서 제외되는 부분이 있습니다.
<용적률 계산시 제외되는 부분>
-지하층 면적
-지상층의 주차용도로 쓰이는 면적
-주민공동시설의 면적
-초고층 건물의 피난안전구역
건폐율과 용적률 계산이 복잡해보이지만 간단하게 정리하면 건폐율은 수평적인 비율을 말하고 용적률은 수직적인 비율을 의미합니다. 쉽게 말해서 건폐율은 건축부지에 대한 1층 면적 비율, 용적률은 1층부터 꼭대기 층까지 모두 합한 면적의 비율이라고 생각하면 됩니다. 건폐율과 용적률 계산기를 이용해서 간단하게 계산하는 방법은 다음과 같습니다.
용도지역, 용도지구별 건폐율 용적률 기준
용도지역 및 용도지구별 건폐율은 관할하는 구역의 인구수와 지역의 면적 등을 고려해서 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에서 아래와 같이 정해놓고 있습니다.
1. 주거지역 건폐율,용적률 기준
법률에서 정하고 있는 전용주거지역의 건폐율은 50%이하이고 일반주거지역은 50~60%, 그리고 준주거지역은 70%이하로 제한하고 있습니다. 준주거지역은 주거기능을 위주로 조성되었지만 이를 지원하는 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위해서 조성된 지역을 말합니다. 지역별 건폐율 및 토지이용계획은 토지e음 사이트(https://www.eum.go.kr/)에서 확인할 수 있습니다.
2. 상업지역 건폐율, 용적률 기준
상업이나 그 밖의 업무 편익을 위해서 조성한 지역을 상업지역이라고 하는데 이 지역의 건폐율은 70%~90%까지 인정하고 있습니다. 상업지역이다보니 건폐율이 주거지역에 비해서 아주 높게 인정하고 있습니다.
3. 공업지역 건폐율, 용적률 기준
공업지역은 공업의 편익을 증진하기 위해서 조성된 지역이고 주거지역과 혼재를 피하고 오염피해를 방지하기 위해서 선정된 지역입지를 말합니다. 공업지역으로 지정되면 건폐율은 모든 공업지역에서 70% 이하로 규제됩니다. 그리고 용적률은 150%~400%까지 허용됩니다.
4. 녹지지역 건폐율, 용적률 기준
그린벨트 지역, 농지지역, 산림을 보호할 목적으로 지정된 지역을 녹지지역이라고 합니다. 이 지역은 난개발을 방지하고 자연을 보호해야 하는 지역이므로 건폐율이 모두 20%이하로 매우 낮습니다. 즉 100㎡의 대지에 건축물은 최대 20㎡까지만 지을 수 있다는 말입니다.
5. 관리지역, 농림지역, 자연환경보호지역 건폐율, 용적률 기준
보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역의 건폐율은 20%~40%이하입니다. 그리고 용적률은 50%~100% 이하로 규정하고 있습니다.
농림지역은 도시지역에 속하지 않는 지역으로 농업진흥지역이나 보전산지 등을 말합니다. 이 지역의 건폐율은 20% 이하이고 용적률은 50%~80%까지 건물을 지을 수 있습니다.
수자원이나 상수원, 문화재, 해안, 생태계 등을 보호하기 위해서 지정된 자연환경보호지역에서 건폐율은 20% 이하로 제한되고 용적률은 50%이상 80% 이하로 제한하고 있습니다.
이상으로 건축을을 지을 때 가장 먼저 체크하게 되는 건폐율과 용적률 뜻과 계산방법에 대해서 알아봤습니다.
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